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1999年-2007年:8年攻堅(jiān)擠掉房地產(chǎn)泡沫
2018-11-30 10:24 來源: 海南日?qǐng)?bào) 編輯: 王海萍 【字體:   打印

6項(xiàng)特殊政策推動(dòng)我省成功處置603宗“爛尾樓”、455萬平方米空置商品房、2.38萬公頃圈占閑置地
1999年-2007年:8年攻堅(jiān)擠掉房地產(chǎn)泡沫


二OO三年十二月,三亞鹿園度假村的五十三幢停緩建別墅拆除現(xiàn)場(chǎng)。 本報(bào)記者 張杰 攝

  ■ 本報(bào)記者 孫慧

  位于??谑泻P銝|路的萬國(guó)商廈是一棟熱鬧繁華的商住大樓,??谑忻衩辖∶刻焐舷掳喽紩?huì)從商廈附近經(jīng)過,偶爾還走進(jìn)商廈購(gòu)物。年輕的他不知道,這棟商廈曾耗時(shí)10多年才完成建設(shè),直至2009年才全面完成產(chǎn)權(quán)處置清理,建成商廈開業(yè)。

  建筑是時(shí)代發(fā)展的印記。在上世紀(jì)九十年代,經(jīng)歷了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅的海南,留下遍布全省的“爛尾樓”,??凇⑷齺喌戎饕鞘小皞劾劾邸?,萬國(guó)商廈便是那場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫給??诹粝碌摹俺鞘邪毯邸薄?/p>

  “那時(shí)候,海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)遭受重創(chuàng),遺留下603宗‘爛尾樓’、455萬平方米的空置商品房,還有2.38萬公頃的建設(shè)用地被圈占閑置,這些都是海南的‘膿包’。海南經(jīng)濟(jì)要想復(fù)蘇發(fā)展,必須把這些‘膿包’一一擠破,治療好?!痹√幹梅e壓房地產(chǎn)工作小組辦公室專職副主任林克昌回憶。

  處置積壓房地產(chǎn),是海南必須要打贏的一場(chǎng)硬仗!1999年,海南成為處置積壓房地產(chǎn)的全國(guó)試點(diǎn),省政府專門以省建設(shè)廳為主,從各有關(guān)部門抽調(diào)人員組建了海南省處置積壓房地產(chǎn)工作小組辦公室,利用經(jīng)濟(jì)特區(qū)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行了一系列法律政策、操作上的創(chuàng)新,出臺(tái)系列政策驅(qū)動(dòng)政府、銀行、企業(yè)、法院四個(gè)“輪子”齊轉(zhuǎn)動(dòng),讓一棟棟“爛尾樓”復(fù)工建設(shè)。

  2007年6月,海南省處置積壓房地產(chǎn)工作小組辦公室悄然解散。這個(gè)機(jī)構(gòu)使命的完成,意味著海南打贏了一場(chǎng)歷時(shí)8年的處置“爛尾樓”硬仗。

  積壓房地產(chǎn)

  鎖在海南身上的桎梏

  1988年,海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū),千載難逢的發(fā)展機(jī)遇,讓市場(chǎng)資本對(duì)海南趨之若鶩,一時(shí)間,資金、物流、人才等資源大規(guī)模流入海南島。

  房地產(chǎn)成為資本投資洼地,全國(guó)有5000多家房地產(chǎn)公司云集海南島,由于當(dāng)時(shí)規(guī)劃調(diào)控能力薄弱,市場(chǎng)管理措施不到位,致使炒地皮、炒項(xiàng)目、炒樓花等不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為泛濫,最終形成瘋狂的房地產(chǎn)泡沫。

  1993年,中央出臺(tái)宏觀調(diào)控政策之后,海南房地產(chǎn)投資急劇滑落,直至泡沫破滅,畸形的房地產(chǎn)市場(chǎng)由表面興盛急轉(zhuǎn)低迷衰落。

  房地產(chǎn)泡沫破滅,給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展留下了三大隱患:一是被圈占而長(zhǎng)期閑置荒蕪的建設(shè)用地達(dá)2.38萬公頃;二是455萬平方米的空置商品房長(zhǎng)期無人問津;三是603宗、原規(guī)劃報(bào)建面積1631萬平方米的停緩建工程四處林立。

  資料記載,1998年底,工、農(nóng)、中、建四家國(guó)有商業(yè)銀行占?jí)涸诤D峡罩梅俊肜庸こ毯烷e置土地上的資金有430多億元(加上社會(huì)資金,積壓總量達(dá)800多億元),房地產(chǎn)信貸不良率高達(dá)80%以上并居高不下,全省房地產(chǎn)信貸陷入困境。

  銀行周轉(zhuǎn)資金被壓死,民間資金被套牢,大量房地產(chǎn)企業(yè)撤離海南。有的企業(yè)為逃債人去樓空,有的處于關(guān)閉、停產(chǎn)狀態(tài)。海南島上云集的5000多家房地產(chǎn)企業(yè),到了1998年,90%以上的企業(yè)已經(jīng)找不到人。

  據(jù)1998年底普查,全省閑置用地也猛增到2.38萬公頃,大量建設(shè)用地被圈占閑置荒蕪,計(jì)劃上馬的新項(xiàng)目卻找不到土地開發(fā),形成了尖銳矛盾。

  “當(dāng)時(shí)的海南,社會(huì)生產(chǎn)面臨資金、債務(wù)、土地資源三大桎梏,社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展受到嚴(yán)重約束?!绷挚瞬貞浾f,當(dāng)時(shí)海南房地產(chǎn)積壓量竟占全國(guó)的十分之一,房地產(chǎn)泡沫破滅后,伴隨而來的是海南經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的“死寂”。

  6項(xiàng)特殊政策

  破積壓房地產(chǎn)堅(jiān)冰

  1998年12月,時(shí)任國(guó)務(wù)院總理朱镕基到海南視察,提議在海南開展處置積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)工作,解脫社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展的桎梏,為全國(guó)提供經(jīng)驗(yàn)。

  1999年7月,國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了海南省人民政府、建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行制定的《處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案》。

  彼時(shí),林克昌從省證券管理辦公室調(diào)到省建設(shè)廳擔(dān)任副廳長(zhǎng),同時(shí)出任省處置積壓房地產(chǎn)工作小組辦公室專職副主任。林克昌說,在這個(gè)崗位上,他迎來了參加工作以來最硬的一仗。

  當(dāng)時(shí)的海南,積壓房地產(chǎn)不僅數(shù)量較大,而且很多“爛尾樓”是“擊鼓傳花”式的多次炒作,重復(fù)抵押,產(chǎn)權(quán)、權(quán)屬、資金等關(guān)系復(fù)雜,續(xù)建成本過高,資金鏈斷裂被迫閑置。

  “當(dāng)年,曾有專家借鑒世界上消除泡沫經(jīng)濟(jì)隱患的經(jīng)驗(yàn)預(yù)計(jì),海南要消除房地產(chǎn)泡沫,至少需要15至20年時(shí)間,可見這項(xiàng)工作的不容易。”林克昌說。

  而事實(shí)上,從1999年下半年到2007年上半年,海南用了8年時(shí)間就基本完成了全省“爛尾樓”復(fù)工建設(shè)銷售,閑置建設(shè)用地盤活或回收,銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)解脫,房地產(chǎn)市場(chǎng)全面復(fù)蘇。

  被預(yù)測(cè)15至20年才能完成的任務(wù),海南是如何在8年內(nèi)就完成的?林克昌認(rèn)為,關(guān)鍵有6項(xiàng)特殊政策的推動(dòng),突破了積壓房地產(chǎn)的堅(jiān)冰。

  林克昌介紹,依據(jù)《處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案》,我省將處置積壓房地產(chǎn)分為三個(gè)步驟:追索債務(wù),明確產(chǎn)權(quán);集中處置金融資產(chǎn);分類處置積壓房地產(chǎn)。針對(duì)存在問題,我省出臺(tái)并堅(jiān)持實(shí)施的6項(xiàng)特殊政策,終于發(fā)揮了巨大的作用:一是追債權(quán)政策奠定了基礎(chǔ);二是稅費(fèi)優(yōu)惠政策啟動(dòng)投資市場(chǎng);三是返還土地出讓金政策打開房地產(chǎn)銷路;四是核發(fā)換地權(quán)益書政策加快盤活閑置建設(shè)用地;五是停緩建工程代為處置政策加大處置力度;六是特事特辦政策提高辦事效率。

  這6項(xiàng)特殊政策是海南依據(jù)自身實(shí)際“量身定制”的,是處置海南積壓房地產(chǎn)的金鑰匙,是解決歷史遺留問題的催化劑。在6項(xiàng)特殊政策推動(dòng)下,海南房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來破冰,??凇⑷齺喌瘸鞘械暮芏唷盃€尾樓”復(fù)工建設(shè),如今本地百姓熟悉的萬國(guó)大都會(huì)、美華大廈、海星大廈等建筑,都是當(dāng)年復(fù)工建設(shè)完成的“爛尾樓”。

  4場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)

  歷時(shí)8年取得最后勝利

  林克昌認(rèn)為,歷經(jīng)8年,處置積壓房地產(chǎn)工作能取得圓滿成功,是海南省委、省政府自上而下,層層加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)的結(jié)果;是當(dāng)時(shí)各有關(guān)主管部門堅(jiān)韌不拔,以打硬仗的心態(tài)去迎接挑戰(zhàn),在政策、操作方面有突破創(chuàng)新,連續(xù)奮戰(zhàn)的結(jié)果。在這場(chǎng)處置積壓房地產(chǎn)的“戰(zhàn)爭(zhēng)”中,連續(xù)攻下了4場(chǎng)“攻堅(jiān)戰(zhàn)”,取得了最后的勝利。

  這是一場(chǎng)審時(shí)度勢(shì)的認(rèn)識(shí)仗。隨著處置積壓房地產(chǎn)工作推進(jìn),社會(huì)反響不一,我省政府有關(guān)部門多次召開辯論會(huì)、討論會(huì),大力支持舉辦一年一次的博鰲房地產(chǎn)論壇,邀請(qǐng)行業(yè)專家、學(xué)者共同診斷房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì),不斷審時(shí)度勢(shì)、不斷統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)、不斷加大處置力度。

  這是一場(chǎng)司法與行政的協(xié)調(diào)仗。當(dāng)時(shí)積壓房地產(chǎn)的項(xiàng)目多數(shù)有多角債務(wù)和多角官司的交織,司法部門對(duì)處置積壓房地產(chǎn)的特殊性充分理解,并給予大力支持,加快積壓房地產(chǎn)案件的審理結(jié)案,加快對(duì)封存房地產(chǎn)評(píng)估拍賣,依法辦案和處置盤活兩不誤,加快促進(jìn)了處置進(jìn)度。

  這是一場(chǎng)處置重點(diǎn)半拉子工程的攻堅(jiān)仗。當(dāng)時(shí)全省處置工作量完成快80%之時(shí),依舊有10多宗體量大、債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜的巨型半拉子工程無法啟動(dòng)。2005年,省處置積壓房地產(chǎn)工作小組辦公室提出了“打好處置重點(diǎn)半拉子工程攻堅(jiān)仗”的口號(hào)。經(jīng)過大量艱苦的工作,許多巨型“爛尾樓”最終明確產(chǎn)權(quán),按新規(guī)劃要求確定續(xù)建方案,先后復(fù)工建設(shè)。

  這是一場(chǎng)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)的開拓仗。在處置積壓房地產(chǎn)過程中,我省大舉開拓省內(nèi)外銷路,就積壓房地產(chǎn)流通制定了相關(guān)優(yōu)惠政策,對(duì)本省職工個(gè)人、單位等購(gòu)買積壓商品房或受讓半拉子普通商品房項(xiàng)目,給予政策資助;外地居民、農(nóng)民購(gòu)買住房可辦理城鎮(zhèn)戶口。同時(shí),我省各市縣也加快城市環(huán)境整治,提升城市品位,吸引外地居民購(gòu)房置業(yè)、休閑度假。

  2008年1月,海口市濱海大道上的天邑大廈主體結(jié)構(gòu)封頂,這棟昔日“爛尾樓”,以198米的建筑高度成為當(dāng)時(shí)的城市“地標(biāo)”,也標(biāo)志著海南房地產(chǎn)泡沫遺留的“爛尾樓”基本消失。

  以史為鑒,方能致遠(yuǎn)。2018年,海南吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),出臺(tái)最嚴(yán)厲的全域限購(gòu)政策,遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫增長(zhǎng),以壯士斷腕的決心,斬?cái)鄬?duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的依賴,不再重蹈覆轍。

  (本報(bào)海口11月29日訊)

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