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中房報(bào)記者 陳標(biāo)志丨海南報(bào)道

海岸帶紅線(xiàn)內(nèi)土地難開(kāi)發(fā)、航標(biāo)塔遷改遷移涉10余部門(mén)、產(chǎn)業(yè)迭代致資源“錯(cuò)配”……這些曾讓企業(yè)犯愁、造成土地長(zhǎng)期“沉睡”的存量用地難題，如今在海南有了精準(zhǔn)破解之道。

最近一段時(shí)間，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者跟隨海南省自然資源和規(guī)劃廳專(zhuān)題調(diào)研組赴萬(wàn)寧、樂(lè)東、儋州、澄邁、文昌等多個(gè)市縣進(jìn)行實(shí)地走訪(fǎng)，見(jiàn)證了海南省資規(guī)部門(mén)挖潛存量資源，破解存量“呆賬”的決心。

近年來(lái)，海南省委、省政府高度重視閑置存量土地處置工作，堅(jiān)持高位推動(dòng)，強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)，層層壓實(shí)主體責(zé)任。海南省自然資源和規(guī)劃廳與各市縣政府、省直相關(guān)單位密切配合，采取主動(dòng)服務(wù)、實(shí)地指導(dǎo)、完善政策等方式，強(qiáng)力推動(dòng)加快盤(pán)活存量資源。

據(jù)悉，截至2025年8月底，海南省累計(jì)處置閑置土地超19萬(wàn)畝。

從“容積率漂移”實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值轉(zhuǎn)移，到依法調(diào)規(guī)適配產(chǎn)業(yè)需求;從多方協(xié)調(diào)掃清設(shè)施障礙，到“招拍掛”化解鄉(xiāng)村權(quán)屬矛盾，海南各級(jí)政府部門(mén)主動(dòng)作為，“新官理舊賬”，以“創(chuàng)新舉措+主動(dòng)服務(wù)”破局，一些因歷史原因造成的土地閑置問(wèn)題得到了妥善解決。

其中，大膽創(chuàng)新“容積率漂移”方式處置閑土地實(shí)踐案例，被自然資源部作為“妥善處置存量房地產(chǎn)用地典型案例”在全國(guó)進(jìn)行推廣。

2024年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)：“必須統(tǒng)籌好做優(yōu)增量和盤(pán)活存量的關(guān)系，全面提高資源配置效率”。海南省大力推動(dòng)閑置存量土地處置，有效盤(pán)活利用存量土地資源，幫助企業(yè)盤(pán)活資產(chǎn)、推動(dòng)投資落地見(jiàn)效，進(jìn)一步營(yíng)造了良好的營(yíng)商環(huán)境。

大膽創(chuàng)新“容積率漂移”

“政府部門(mén)與企業(yè)進(jìn)行了充分的溝通協(xié)商，最后雙方達(dá)成一致，由政府收回6宗土地使用權(quán)，采取‘容積率漂移’的方式解決土地閑置的問(wèn)題。”8月19日，海南萬(wàn)寧中海神州半島項(xiàng)目有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。

萬(wàn)寧市自然資源和規(guī)劃局副局長(zhǎng)周志軍向記者解釋稱(chēng)，“容積率漂移”就是等價(jià)值調(diào)整容積率至本市內(nèi)該公司名下其他宗地的處置方式，本質(zhì)上是一種特殊的“土地置換”。

是什么樣地塊可以采用這種特殊的“土地置換”方式進(jìn)行處置?

記者了解到，位于海南省萬(wàn)寧市東澳鎮(zhèn)境內(nèi)的神州半島便采取了這一土地置換方式。神州半島三面環(huán)海，一面接陸，東南長(zhǎng)8.7公里，西北寬2.7公里，面積24平方公里，為海南知名的旅游度假區(qū)。

據(jù)介紹，中海鼎業(yè)(萬(wàn)寧)房地產(chǎn)有限公司等房企取得神州半島6宗土地(約695畝)，位于海岸帶陸域200米范圍內(nèi)。2013年，海岸帶管控政策發(fā)生變化，因不符合準(zhǔn)入條件，造成土地閑置。

就此類(lèi)問(wèn)題，海南省出臺(tái)了解決海岸帶200米歷史遺留問(wèn)題的有關(guān)政策，其中創(chuàng)造性提出了等價(jià)值調(diào)整容積率的處置路徑。

在海南省自然資源和規(guī)劃廳指導(dǎo)下，萬(wàn)寧市資規(guī)局等相關(guān)方面與企業(yè)進(jìn)行了多輪深入溝通協(xié)商后取得一致意見(jiàn)，采取“容積率漂移”的方式，解決歷史遺留問(wèn)題。

“假如政府有償收回閑置的695畝土地，至少需要6.6億元資金。”周志軍告訴記者，但采取“容積率漂移”的方式處置，政府不需要再支付收地資金，同時(shí)企業(yè)的合法利益也得到了保障。

據(jù)悉，萬(wàn)寧市成功采取容積率等價(jià)值“漂移”方式處置閑置土地，創(chuàng)造性解決了土地長(zhǎng)期閑置的歷史遺留問(wèn)題，既讓企業(yè)的投資意愿切實(shí)落地，也減輕了政府貨幣有償收回土地的財(cái)政壓力，更是實(shí)現(xiàn)了節(jié)約集約高效利用土地資源，保護(hù)海洋海岸生態(tài)環(huán)境，一舉多得。

2024年11月7日，自然資源部印發(fā)的《關(guān)于運(yùn)用地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》中關(guān)于依法規(guī)范收回土地提到，允許通過(guò)非貨幣補(bǔ)償方式協(xié)商收回土地，可為企業(yè)置換等價(jià)值的土地，或在具備實(shí)施條件的前提下，為其持有的其他存量房地產(chǎn)用地增加建筑容量、變更土地用途等，這也為該作法提供了國(guó)家層面的政策支撐。

據(jù)了解，萬(wàn)寧市“容積率漂移”方式處置閑置土地，豐富了閑置土地處置實(shí)踐案例，被自然資源部選入2024年第一批《妥善處置存量房地產(chǎn)用地典型案例》，并向全國(guó)進(jìn)行推廣。

企業(yè)之所急與政府之所做

“我們這個(gè)項(xiàng)目最初也是因?yàn)楹０稁Ч芸卣叩脑?，?dǎo)致土地閑置。”8月20日上午，海南龍棲灣發(fā)展置業(yè)有限公司副總經(jīng)理馬宇告訴記者，在當(dāng)?shù)卣块T(mén)的服務(wù)幫助下，目前項(xiàng)目?jī)蓷潣堑闹黧w已封頂。

據(jù)馬宇介紹，他們公司通過(guò)政府招商引資來(lái)到海南省樂(lè)東黎族自治縣九所鎮(zhèn)發(fā)展，其中在龍棲灣成功開(kāi)發(fā)了一大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，目前正在開(kāi)發(fā)建設(shè)一文創(chuàng)商務(wù)區(qū)項(xiàng)目。

“這個(gè)項(xiàng)目用地是通過(guò)掛牌出讓的方式競(jìng)得，證載用途為‘住宿餐飲’，面積116.56畝。”馬宇告訴記者，該項(xiàng)目用地起初因涉及海岸帶陸域200米管控政策，未能動(dòng)工開(kāi)發(fā)，土地閑置。

后來(lái)，海南省政府相關(guān)部門(mén)根據(jù)實(shí)際情況，科學(xué)認(rèn)定，允許符合條件的項(xiàng)目依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，因此該項(xiàng)目地塊限制開(kāi)發(fā)原因得以消除。

但從企業(yè)拿地到限制開(kāi)發(fā)問(wèn)題得到解決，已經(jīng)過(guò)去了較長(zhǎng)的時(shí)間。按照項(xiàng)目地塊所處位置及當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)，再以“住宿餐飲”用途開(kāi)發(fā)，對(duì)于企業(yè)而言，產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式已經(jīng)不再適應(yīng)，勢(shì)必給企業(yè)的發(fā)展造成困擾。

“企業(yè)當(dāng)時(shí)有這方面的需求，我們也是按照相關(guān)法律規(guī)定依法依規(guī)論證后，調(diào)整了地塊詳細(xì)規(guī)劃用途?！焙Ｄ鲜?lè)東縣自然資源和規(guī)劃局黨組成員、不動(dòng)產(chǎn)登記中心主任林光巧告訴記者，該縣相關(guān)部門(mén)深入與企業(yè)協(xié)商，了解企業(yè)開(kāi)發(fā)方向，啟動(dòng)了該宗用地規(guī)劃條件調(diào)整工作。

2020年12月，該宗地控規(guī)用途調(diào)整獲批，新用途為“商務(wù)金融”用地。企業(yè)也根據(jù)相關(guān)規(guī)定，補(bǔ)繳了相應(yīng)的土地出讓金。

“這個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃總投資9.5億元，2021年開(kāi)工建設(shè)，擬建6棟樓，目前2棟樓主體已經(jīng)完工，1棟樓正在基礎(chǔ)施工，3棟樓正在辦理報(bào)建手續(xù)，已完成固投7500萬(wàn)元?！瘪R宇表示，多虧了樂(lè)東縣資規(guī)部門(mén)的幫助，想企業(yè)之所想，急企業(yè)之所急，有這樣好的營(yíng)商環(huán)境，我們?cè)诋?dāng)?shù)匕l(fā)展也更有信心了。

鄉(xiāng)村項(xiàng)目10年困局被破解

在儋州市洋浦經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，一座航標(biāo)塔成為了某企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的“攔路虎”，企業(yè)廠(chǎng)房建設(shè)項(xiàng)目一度被擱淺，項(xiàng)目用地涉嫌閑置。

儋州市自然資源和規(guī)劃局開(kāi)發(fā)利用科科長(zhǎng)楊子唯向記者介紹，該項(xiàng)目用地115.6畝，土地用途為“工業(yè)用地”，擬建設(shè)數(shù)智加工流通中心項(xiàng)目，但該企業(yè)并沒(méi)有依約按時(shí)動(dòng)工開(kāi)發(fā)。

精準(zhǔn)排查，鎖定癥結(jié)。2023年7月，儋州市資規(guī)局第一時(shí)間啟動(dòng)閑置土地專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查，通過(guò)與企業(yè)深度對(duì)接、實(shí)地核查，迅速厘清核心梗阻：航標(biāo)塔的使用、管理涉及多部門(mén)交叉權(quán)責(zé)，企業(yè)單方面無(wú)力推動(dòng)遷移。

針對(duì)協(xié)調(diào)主體多、溝通環(huán)節(jié)復(fù)雜的難題，儋州市自然資源和規(guī)劃局急企業(yè)之所急，先后組織相關(guān)部門(mén)召開(kāi)專(zhuān)題協(xié)調(diào)會(huì)，統(tǒng)籌梳理訴求、協(xié)調(diào)利益分歧、明確遷移方案，最終促成各方達(dá)成一致意見(jiàn)。

2023年11月17日，儋州市自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合相關(guān)主管部門(mén)完成航標(biāo)塔遷移，從根源上消除項(xiàng)目開(kāi)工障礙。同年12月4日，該局依法下發(fā)《閑置土地認(rèn)定書(shū)》，明確該閑置屬政府原因，并同步啟動(dòng)延長(zhǎng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)間的處置流程，為企業(yè)合規(guī)開(kāi)工提供政策保障。

在儋州市自然資源和規(guī)劃局的全程推動(dòng)下，該項(xiàng)目于2024年9月順利開(kāi)工建設(shè)，目前已完成70%主體結(jié)構(gòu)工程，累計(jì)投資約1.7億元，預(yù)計(jì)2026年3月前竣工投用。

該企業(yè)總經(jīng)理江雄告訴記者，在儋州自然資源和規(guī)劃局的大力支持下，第一時(shí)間幫企業(yè)積極協(xié)調(diào)解決問(wèn)題，我們項(xiàng)目才能順利開(kāi)工實(shí)施。

相較于城市用地難題，鄉(xiāng)村存量用地的盤(pán)活更牽動(dòng)群眾切身利益。

在澄邁縣福山鎮(zhèn)侯臣美麗鄉(xiāng)村項(xiàng)目，96套回遷房因“房歸公司、地屬村民”的權(quán)屬分離問(wèn)題無(wú)法移交，閑置10余年，導(dǎo)致125畝土地低效利用，成為困擾當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的民生難題。

面對(duì)這一沉疴痼疾，澄邁縣資規(guī)局創(chuàng)新施策，牽頭推動(dòng)問(wèn)題化解。

經(jīng)詳細(xì)了解，該項(xiàng)目多年前由開(kāi)發(fā)企業(yè)與村民小組協(xié)商一致后合作開(kāi)發(fā)，約定“村集體出地、企業(yè)出資”，后因企業(yè)資金鏈斷裂等多方面原因陷入“回遷房難移交、商業(yè)用地難開(kāi)發(fā)”的僵局。

為打破困局，澄邁縣自然資源和規(guī)劃局牽頭制定多維度破解方案：首先厘清權(quán)屬關(guān)系，推動(dòng)96套回遷房、構(gòu)筑物等地上資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)至項(xiàng)目后續(xù)推進(jìn)主體，從根源上理順“房”“地”等資源權(quán)屬。

其次創(chuàng)新出讓模式，提出“土地+地上資產(chǎn)”打包招拍掛模式，先將已有建筑物的125畝土地依法完成農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收等手續(xù)，再將土地連同地上資產(chǎn)整體出讓?zhuān)瑢?shí)行土地出讓金與地上資產(chǎn)價(jià)款分開(kāi)結(jié)算，兼顧各方利益。

在澄邁縣自然資源和規(guī)劃局的全程統(tǒng)籌推動(dòng)下，2025年，該地塊成功出讓?zhuān)粌H徹底解決了困擾村民多年的房地閑置問(wèn)題，切實(shí)獲得收益，更通過(guò)農(nóng)文旅項(xiàng)目落地為當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村振興注入新動(dòng)能，實(shí)現(xiàn)了民生保障與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“雙贏(yíng)”。